En principe, chaque propriétaire a le droit de faire des travaux librement dans son appartement. Les limites sont que ceux-ci n’affectent pas les parties communes, ni ne changent l’apparence de l’immeuble. Les changements dans les parties communes d’un immeuble nécessitent l’autorisation préalable des copropriétaires qui s’exprime lors de l’assemblée générale. Toutefois, le type de travaux à réaliser détermine la majorité exigée.
La loi du 10.07.1965 définit certaines des catégories de travaux soumises à l’AG ainsi que des modalités de vote. Cette loi a été complétée à différentes reprises et notamment par la loi ALUR.
Travaux privatifs
Ils sont totalement à charge du copropriétaire qui décide de les réaliser. Néanmoins, ces travaux envisagés ne peuvent pas modifier la destination de l’immeuble ni s’étendre sur les parties communes.
Le copropriétaire doit nécessairement consulter le règlement de copropriété avant de procéder à des travaux. Ainsi, pour les modifications qui toucheraient aux murs porteurs, le copropriétaire doit au préalable, obtenir l’aval des autres copropriétaires par le biais de l’AG. En effet, ces murs assurent la solidité de tout l’immeuble.
Travaux d’intérêt collectif
Dans certains cas, l’AG peut imposer au copropriétaire des travaux « d’intérêt collectif » sur ses parties privatives en plus d’une participation à ces frais. C’est le cas de travaux réalisés en vue d’économie d’énergie.
Travaux qui nécessitent une majorité simple
Lors du vote à l’Assemblée Générale des copropriétaires, les travaux d’entretien ainsi que ceux visant à améliorer l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (à condition que la structure de l’immeuble ne soit pas impactée) sont votés à la majorité simple (majorité des propriétaires présents lors du vote). Les travaux de maintenance sont votés en général, lors du vote du budget prévisionnel.
Travaux où la majorité absolue est exigée
Celle-ci signifie la majorité des voix et non des copropriétaires présents. Elle est exigée pour :
- les travaux qui s’imposent en raison d’une obligation légale ou règlementaire (audit énergétique, désamiantage, changement de tuyauteries en plomb, ravalement de façade en raison de l’insécurité provoquée…).
- les travaux concernant les économies d’énergie.
Travaux où la majorité double (majorité qualifiée) est requise
- Tous les travaux qui visent des améliorations (installation de la climatisation ou d’un ascenseur,..), des transformations ou encore des ajouts doivent avoir l’autorisation de l’AG.
- Les travaux de surélévation ou de construction qui aboutiront à créer de nouveaux lots privatifs.
Refus d’une décision de l’Assemblée Générale par un copropriétaire
Un copropriétaire ne peut s’opposer à une décision prise par l’Assemblée Générale. Toutefois, il pourra être dédommagé s’il subit un trouble de jouissance ou s’il voit son lot, perdre de sa valeur en raison des dégradations.
Exceptions à l’obligation de l’approbation de l’AG
La nature des travaux à réaliser est significative. En effet, s’ils sont de faible importance et appartiennent à la gestion quotidienne comme une modification du code digital, ils n’entraînent pas l’obligation de réunir à nouveau, l’AG.
Au cas où ils dépasseraient le coût fixé par l’AG initialement, le syndicat des copropriétaires sera appelé à se prononcer.
Si une situation d’urgence existe (dégât des eaux, chauffage central qui ne fonctionne pas…), le syndic de copropriété doit agir immédiatement pour effectuer les travaux.